Nasza strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Dzięki nim możemy indywidualnie dostosować stronę do twoich potrzeb.
Każdy może zaakceptować pliki cookies albo ma możliwość wyłączenia ich w przeglądarce, dzięki czemu nie będą zbierane żadne informacje.   Dowiedz się więcej
Nie pokazuj tej informacji

"Non in legendo, sed in intelligendo leges consistunt"

Prawo gospodarcze

Czy przedsiębiorca będzie mógł kupić grunt rolny?


W dniu 13 marca br. rząd przedstawił Sejmowi projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W projekcie tym przewidziano też kilka zmian mających znaczenie dla podmiotów, które nie posiadają statusu rolnika indywidualnego, a z różnych względów są zainteresowane nabyciem nieruchomości rolnych. Do najbardziej istotnych zmian należy dopuszczenie możliwości nabycia przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym gruntu rolnego o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Obecnie podmioty takie mogą co do zasady nabywać jedynie nieruchomości rolne, których powierzchnia wynosi mniej niż 0,3 ha. Systematyka przejęta w projekcie ustawy nowelizującej wskazuje jednak, iż obrót nieruchomościami rolnymi o powierzchni co najmniej 0,3 ha a mniejszej niż 1 ha będzie odbywał się na innych zasadach niż ma to obecnie miejsce w odniesieniu do nieruchomości rolnych, których powierzchnia wynosi mniej niż 0,3 ha. Do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma w ogóle zastosowania i tak też pozostałoby, gdyby planowana nowelizacja została przyjęta przez parlament. W przypadku nieruchomości rolnych o powierzchni 0,3 ha – 0,9999 ha zestawienie treści obecnie obowiązującej ustawy i projektu prowadzi do wniosku, że wprawdzie grunt tego rodzaju będzie mógł nabyć każdy, także jeżeli nie zamierza prowadzić na nim działalności rolniczej, jednakże w pozostałym zakresie do nieruchomości takiej stosuje się ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to w szczególności, że dzierżawcy takiego gruntu oraz Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (dawnej ANR) przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości. Ponadto nabywca takiej nieruchomości rolnej będzie zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wejdzie nabywana nieruchomość przez co najmniej 5 lat od chwili nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, ma ona obowiązek prowadzić to gospodarstwo osobiście. Z treści projektu nie wynika jednak, czy obowiązek prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha powstanie także w przypadku, gdy dana nieruchomość nie wejdzie w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, gdyż będzie jedyną nieruchomością rolną, do której nabywcy będzie przysługiwał tytuł prawny. W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego gospodarstwo rolne zostało bowiem zdefiniowane jako gospodarstwo rolne w rozumieniu kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej, a zgodnie z nową definicją przewidzianą w projekcie nowelizacji także łączna powierzchnia nieruchomości rolnych, jest nie mniejsza niż 1 ha. Jeżeli nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zostanie przyjęta w wersji zgodniej z projektem, wówczas literalna wykładnia przepisów ustawy, a także zakaz rozszerzającej wykładni przepisów ograniczających prawo własności będą przemawiały za brakiem w takim przypadku obowiązku prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości. Taka interpretacja, jak się wydaje, znajduje również potwierdzenie w uzasadnieniu projektu ustawy nowelizującej. W uzasadnieniu projektu wskazano bowiem, że złagodzenie rygorów w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi o powierzchni mniejszej niż 1 ha wychodzi  naprzeciw postulatom umożliwienia osiedlania się na terenach wiejskich osób, które nie są związane z rolnictwem, a zajmują się świadczeniem szeroko pojętych usług na rzecz lokalnych środowisk, przyczyniając się do rozwoju obszarów wiejskich w ramach zwartej zabudowy wiejskiej, a zarazem umożliwiając rolnikom indywidualnym uzyskanie środków finansowych na rozwój gospodarstw rodzinnych. W uzasadnieniu projektu zaznaczono również, iż obrót nieruchomościami rolnymi o powierzchni mniejszej niż 1 ha dotyczy w większości przypadków nieruchomości niemających znaczenia dla poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych. Są to zazwyczaj nieruchomości położone wśród zabudowy mieszkaniowej nabywane pod budownictwo jednorodzinne.

 

Projektodawca wychodzi też na przeciw oczekiwaniom wierzycieli prowadzących egzekucję z nieruchomości rolnych lub uczestniczącym w postępowaniach upadłościowych w sytuacji, gdy w skład masy upadłości wchodzi nieruchomość rolna. W projekcie ustawy nowelizującej przewidziano, że nieruchomość rolną w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego będzie mógł nabyć również podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym. Analogiczne rozwiązanie przewidziano w odniesieniu do nabycia nieruchomości rolnych w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego. Podobnie jednak, jak w przypadku nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, a wynoszącej co najmniej 0,3 ha, do takiego nabycia będą jednak miały zastosowanie inne ograniczenia przewidziane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

 

Deweloperów na pewno ucieszy zmiana polegająca na wyłączeniu stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego do gruntów położonych na terenie miast. Z uwagi na definicję nieruchomości rolnej w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, obejmującą nie tylko grunty wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej, ale również wszelkie nieruchomości, na których taka działalność może być potencjalnie prowadzona, dotychczas wiele gruntów w miastach miało charakter nieruchomości rolnych. W jeszcze większej liczbie przypadków istniały uzasadnione wątpliwości co do ich kwalifikacji nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast jako nieruchomości rolnych, co utrudniało obrót takimi gruntami.

 

Piotr Wiśniewski

radca prawny

 

tagi:

planowana nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – zmiany istotne dla przedsiębiorców

planowane złagodzenie rygorów w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi