Nasza strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka) w celach statystycznych, reklamowych oraz funkcjonalnych. Dzięki nim możemy indywidualnie dostosować stronę do twoich potrzeb.
Każdy może zaakceptować pliki cookies albo ma możliwość wyłączenia ich w przeglądarce, dzięki czemu nie będą zbierane żadne informacje.   Dowiedz się więcej
Nie pokazuj tej informacji

"Non in legendo, sed in intelligendo leges consistunt"

Prawo gospodarcze

Wybrane zagrożenia dla inwestora w związku z umową o roboty budowlane


Norma zawarta w art. 6471 k.c. nakłada na inwestora obowiązek zapłaty podwykonawcom należnego im od wynagrodzenia (jeżeli nie uzyskają go od generalnego wykonawcy) i to nawet w sytuacji, gdy inwestor zapłacił już generalnemu wykonawcy całe wynagrodzenie za wykonane roboty budowlane. W dużym uproszczeniu, obowiązek ten aktualizuje się przy kumulatywnym spełnieniu następujących przesłanek:

  • zawarcie umowy na piśmie między generalnym wykonawcą a podwykonawcą
  • znajomość treści tej umowy przez inwestora oraz wyrażenie przez niego na tę umowę zgody
  • należyte wykonanie umowy przez podwykonawcę

Przesłanki powyższe mogą w praktyce nastręczać wielu wątpliwości interpretacyjnych. Niezbędne stało się zatem dokonanie ich wykładni przez Sąd Najwyższy. Zdaje się ona podążać w kierunku ochrony podwykonawcy, co oczywiste, kosztem inwestora. W tej materii należałoby inwestorom zwrócenie uwagi między innymi na następujące aspekty jurydyczne:

1. umowa zawarta między generalnym wykonawcą a podwykonawcą nie musi być umową o roboty budowlane; wystarczy, że rezultat świadczenia podwykonawcy wejdzie w skład obiektu (stanowiącego przedmiot świadczenia umowy o roboty budowlane zawartej między inwestorem a generalnym wykonawcą) – zob. wyrok SN z 17.10.2008, CSK 106/08, OSP 9/2010, s. 650

2. wyrażona zgoda jest dla inwestora wiążąca mimo, że nie znał on treści całej umowy generalnego wykonawcy z podwykonawcą; wystarczy by posiadał informacje (wiedzę) o osobie podwykonawcy i istotnych (z punktu widzenia odpowiedzialności solidarnej) postanowieniach przedmiotowej umowy – zob. wyrok SN z 06.10.2010, II CSK 210/10, Biul. SN 12/2010, poz. 16

3. zgoda może zostać wyrażona przez inwestora w dowolny sposób, w tym także w sposób dorozumiany (konkludentny); wystarczy by, mając odpowiednią wiedzę (ob. uwagi pkt. 2), z jego zachowania wynikało, że akceptował wykonanie określonego fragmentu obiektu przez podwykonawcę – uchwała składu 7 sędziów SN z 29.04.2008, III CZP 6/08

W konkluzji należy wskazać, iż inwestor chcący uniknąć odpowiedzialności za ewentualne roszczenia podwykonawców musi nieustannie nadzorować działania mające miejsce na terenie budowy jego obiektu, niedopuścić do dokonywanie czynności przez podmioty, na których obecność nie wyraża zgody, zaś najlepiej, dokonując rozliczenia z generalnym wykonawca upewnić się, że odpowiednia część wynagrodzenia trafi do podwykonawców.


Marcin Drewek

tagi: umowa o roboty budowlane, inwestor, generalny wykonawca, podwykonawca, odpowiedzialność